万达3300万平方米商业地产的330亿元的租金收入意味着什么？

• 作者: 百思拓
• 来源: 网络
• 日期: 2017-07-24
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昨天看到了一篇中国经济网发布的《王健林首次公开万达商业负债：偿还债务不是问题》的报道。

 

万达董事长在“万达、融创、富力签订的战略合作协议”发布会上高调宣布，万达不存在高负债的问题，并且他也敢于公开企业的债务数据，以直面诸多负面传言，展现了万达的实力和信心。

 

这倒使我更加坚信万达现在真的是要为回归A股做最后一搏了。如此贱卖酒店资产和文旅项目，完全放弃了当初要成为世界级酒店集团的豪情和要赶超迪士尼的壮志，相信王健林的内心滋味除非是傻瓜才会好受。 

 

其实万达的酒店资产是真不错的，其总体开发品质的一致性也是在国内成规模开发建设酒店的公司中做的相对最好的。如果入住万达的酒店，酒店的游泳池在早上6点一定是开放的，仅凭这一点，就很好地与国际酒店管理公司的做法保持了一致。不会像国内很多土豪开的星级酒店，游泳池一般都要上午9点或10点以后才开放。

 

如果说酒店业务不好，一方面是由于我们市场的过度开发，就像购物中心一样，产能过剩稀释了酒店的收益；另一方面，大多数急功近利的开发商们大都看不上这块被他们认为投入多、回收慢的业务。

 

而文旅项目要赶超迪士尼应该说从一开始就是一个笑话，我们国内目前一个最大的误区就是“房地产思维”，以为会造壳就能做其中的任何事情。其实迪士尼根本就不是房地产公司，他们主打的是文化IP和传媒。记得我也曾作为娱乐设计公司的代表出席在万达总部举行的打造万达城的发布会。当万达提出要用10年时间超越迪尼斯百年历程的时候，在场的国外设计师质疑万达究竟是根据什么作出如此判断的。当时万达恰好创造了10年建设了100个购物中心的行业奇迹，势头正劲。但会议主持者（名字我就不提了）的回答有点令人好笑，我本以为他们可以在中国的高速发展上面忽悠两句，结果他居然回答“这是我们王主席说的！”那架势和情景使我想起小时候再熟悉不过的“毛主席说的！”这句话。酒店和文旅暂且不提，毕竟现在都和万达没有什么关系了。

 

但我说了，万达还是幸运的，因为万达毕竟还有一些家当可以抵挡一下，也还可以给万达的最后一搏增加一点底气。所以我对王健林董事长说的债务不是问题也是倾向于认同的，毕竟这么精心和大力打造的两块资产搭进去了。不过，我认为需要对所谓的“轻资产战略”作一个澄清，我这里不说轻资产本身。对于万达商业地产来说，这些出售和转让都是轻债而不是轻股的举措。资产的比例和权重没有发生变化，所以说轻资产有些混淆视听。

 

关于酒店我还想多说一句，像这样以较大折让出售这么多的低于净值的酒店资产的事情，一方面说明酒店也属于商业地产，估值只能按收益法。这也是富力最后还要和万达讨价还价4天还能砍价140亿人民币的依据；另一方面，在不远的将来，你一定会看到这种类似的收购发生在购物中心身上。

 

所以，我一直是建议没有必要急着抢地盘，今天国内的市场环境已经于20年前释放人口红利和改革红利的高速发展的年代完全不同了。无论是人口和消费的增长，还是通货膨胀，都已经不再支持这种持续性的两位数的增长，而低效的扩张一定是没有出路的。

 

我上次在《从商业地产的基本概念和盈利模式看万达的无奈》的一文中也用西田美国发展的案例给予了很好的说明。我今天稍作展开，1977年，西田开始进入美国市场，当时流行的说法是西田进入美国市场一定要成规模，否则很难生存，而且是在现代购物中心的发源地和美国购物中心的那些玩家竞争。但是西田就是不信邪，先在美国东北部的康涅狄格州的图卢姆买下了一个小的购物中心，开始改造营运，然后又于20世纪80年代初购买了三个购物中心。西田以谨慎试水的方法进入美国市场，并且说了他们愿意为了解美国这个市场付出时间，需要多少时间就可以给出多少时间。当80年代末收购了梅西的4个购物中心后，西田一直到90年代初在美国的购物中心总数就是7到8个。但是经营状况都非常好。到了90年代初西田宣布他们已经熟悉美国市场，是时间大展拳脚了。结果90年代的两笔大的交易就使西田在美国的购物中心总数超过了60多家，成为了美国仅次于西蒙的第二大的购物中心开发商。

 

接下来我主要就王健林就债务的发言谈一些我的看法。关键点是3300万平方米商业地产面积要产生330亿元租金收入和5年20%的增长是一个什么概念和情景。王健林也让“大家可以自行判断”，所以我给大家解释一下：

 

第一，3300万平方米商业地产产生330亿元的租金收入就是每年每一平方米建筑面积的万达商业要产生1000元的租金，或者更直观地说每天每平米2.7元。如果按行业通常的10%租金承付能力收取租金（或者叫租售比），则万达每平米的销售额必须达到每年1万元。一个必须强调的概念是，租金都是由销售额决定而不是由合同决定的。

 

按到2018年的300多个万达广场计算，每一个万达广场都要平均达到10亿元或更多的年销售额，包括所有新建的万达广场。我相信所有的开发商和购物中心营运者都可以扪心自问：这是什么标准？即使在中国经济最发达的城市上海，以2015年的148个购物中心为例，年销售额能够超过10亿的购物中心总数不超过25个，不到上海购物中心总数的17%，而且这当中还夹杂了那些销售额很高的百货型的购物中心，比如上海八佰伴等，否则该比例会更低。（2016年的情况更不乐观，因为购物中心数量变成了181个，而销售额的提升速度远跟不上规模的增长）。就是说，万达如果2018年要做到330亿元的租金收入，万达的包括全国一二三四线城市的购物中心的总体综合表现要高于上海。因为上海购物中心按建筑面积的平均租金坪效不到每天每平米2.3元，而万达必须达到2.7元。（具体数据可点击：新常态的新内涵 ——对2015年上海购物中心表现情况的延展分析解读和随想）就是说全国所有的万达广场的综合表现要超过上海的平均水准。也自然不能低于万达自己的上海万达广场的综合表现。这点能实现吗？

 

第二，就是未来5年保持20%的年租金增长是一个什么概念。首先从宏观层面来讲，这个市场已经没有了20%的容量增长，这些年零售总额就是以大约10%的速度在增长，更不要说还要连续5年。5年20%的增长就是翻一番的概念，即租金翻倍或者数量翻番。

 

先讲数量翻倍，相信这应该是万达的一个着眼点。因为万达相信他可以一直保持20%的扩张速度，但市场根本就没有这样的需求和容量了，如果销售额上不去，何来租金？如果没有有效的规模增长，那么只能依靠坪效的租金增长，虽然这是一个正确的方向，但是没有任何品类的零售商能够承担得起连续5年每年20%的租金增长，因为根本就不可能有这样的销售额的增长的支撑。所以如果销售额不提高，租金却翻倍，那绝大多数的零售商就会无法支撑而死去，你的租金就基本归零了。这里我附上被标准普尔评为唯一的AAA级的购物中心连锁企业20年的年租金之于年销售额的可持续增长曲线更好地帮助大家理解这个问题。你可以看到全球购物中心可持续的标杆的租金翻番也用了20年的时间，而且其租售比就是维持在14%左右。

 

西田Scentre集团20年可持续增长的租金和销售坪效

 

澳大利亚的URBIS公司连续数十年跟踪统计澳大利亚购物中心市场的综合表现，也是全球市场购物中心在对标分析这一块做得最好的。而且澳大利亚的购物中心的零售商相对来说有着全世界最强大的租金承受能力，URBIS的一个常年跟踪数据显示，当租售比超过18%，零售总额就会呈现下降趋势。 URBIS的朋友饶有兴致地告诉我他们的这个发现。所以对于第二个挑战要实现的条件是，市场的大饼和份额都要有20%的增长。这个在今天的情况下做得到吗？

 

所以综上所述，除了需要市场的大饼和份额一直保持线性增长之外（注意：增长斜率超过万达之前开出100个购物中心时的抛物线增长），而且竞争都忽略不计。我不否认在短期内，比如2017年到2018年的一两年的短时间内万达有可能会达到甚至接近300亿元这个数据，但是从5年和10年的维度看20%的增长一定是不可持续的。

 

我鄙视这篇文章里面的最后一段提到那位没有透露姓名的分析师说的，万达商业光有一年330亿元的年租金和20%的增长率就足以说明万达商业“价值连城”，甚至还说2018年的330亿元，每年20%的增长，5年后的2023年，年租金最保守也会达到800亿……甚至“万亿市值一点也不夸张”。这是典型的既不专业也不懂购物中心市场和运营规律，甚至是缺乏良心的忽悠和误导。万达的这次交易之后标准普尔已经将万达商业下调至负面观察名单，评级为“BBB-”。

 

我知道2018年对万达商业的资本化运作至关重要，但我还是认为万达应该从更长远的发展考虑，放弃这种快速低效的扩张战略，专注做好做精所有现有的购物中心。那样在5年或10年之后，万达的购物中心才会有一个真正的价值飞跃。不然的话，按现在这样继续下去，如果有一天万达像今天突然出售酒店一样的出售购物中心，我一点也不会感到奇怪，而且那个时候的情况一定会比如今的酒店出售情况更加惨烈。

 

丘吉尔说：“能看到多远的过去就能看到多远的未来。”我结合上一篇《从基本概念和盈利模式看万达的无奈》一文，从基本概念、经营理念、盈利模式、估值方法并结合行业历史、发展高度、国内现实和前沿趋势等多个维度分析。不忽悠、不猜疑，用数据说话，希望可以给这个有些浮躁的国内商业地产市场提供一些科学和冷静的思考。