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花样年开启洪荒之力“鲸吞”万达物业，社区管理的价值到底在哪里？

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日期: 2016-08-12
浏览次数: 1138次

导读

Introduction

　　经过多轮较量，花样年物业联合体并购万达物业最终尘埃落地，凭借此次并购，花样年的物业版图进一步扩大，花样年社区管理龙头地位更为巩固。花样年万达物业合并，社区管理的价值到底在哪里？

花样年的物业版图

　　目前，花样年旗下有三大物业平台，包括专注物业管理的彩生活及其旗下专注高端物管的开元国际、专注旅游地产解决方案的美易家，总体在管面积超过3亿平米，按照计划，到2020年彩生活服务的小区物业面积将超过10亿平方米，服务超过4,000万人口。

　　此次收购万达，不仅在规模上有望突破4亿平米，在业态上也得以补充，除社区外，延伸到了高端写字楼、高级SOHO公寓、别墅、商铺、室外步行街等，几乎涵盖了城市综合体和大型文旅项目中的大部分业态。

　　当然，业态的多样化也必然增加整合难度，未来，花样年体系内的开元国际物业将会为万达物业旗下住宅类社区提供物业顾问及管理服务，花样年国际物业（美易家）将会为万达旗下写字楼等商务社区提供物业顾问及管理服务。由于开元物业与万达已经有合作关系，相信会对未来的整合工作有所帮助。

　　事实上，花样年能够在此次并购中最终胜出，也有部分得益于开元国际与万达的先期合作，再加上花样年丰富的收购整合经验和物管盈利能力，都为其胜出加码不少。

　　本次收购作为我国物业领域有史以来规模最大的一笔收购，对物业行业的发展会产生不小的影响。

影响1：物业行业更受关注。

　　随着房地产市场由黄金时代迈向白银时代，市场由增量向存量市场转变，物业管理将扮演越来越重要的角色。此次收购在吸引眼球的同时，也必将再一次引发物业争抢热潮。而此次收购中，平安基金也积极参与，预示着金融巨头也同样看好物业行业的发展空间。

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影响2：促进行业并购增长。

　　花样年依靠两大物业管理平台，进行了数次果断并购，令其成为物管行业的并购之王，并成为国内物业管理翘楚，仅2015年一年，彩生活就收购了42家物业公司，规模增长超过30%。并且在并购后实现了较好的融合，为通过并购增长提供了很好的成功实践，这必将刺激物业行业通过并购实现增长。

影响3：建管分离大势所趋。

　　物业建管分离是房地产业社会化分工的必然趋势。万达与花样年的本次合作，正是体现了这一发展趋势。万达商业方面表示，此次与花样年合作，使万达商业更专注于商业物业的开发和管理，符合万达的战略转型需要。

　　我国现行的《物业管理条例》早在2003年就提出，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，明确了建管分离的基本原则。在国家政策引导及标杆企业的示范下，这一发展趋势将会更为明确，这也同样有助于加快行业整合进度。

　　自从彩生活打破了物业管理不盈利或低利润的惯例，社区运营就成为地产行业的新热点。作为社区o2o方面发展较为领先的企业，花样年的增值服务收入（非物业管理收入）已达到30%，其中工程服务占到18%左右，社区租赁、销售及其他服务约占12%。其中社区租赁、销售及其他服务毛利率最高，接近100%为98.3%，物业管理与工程服务则分别为46.8%、55.9%。社区服务的利润之高可见一斑，那么社区的价值到底在哪里，彩生活的模式能否复制，是需要每个试图涉足这一领域的企业深思的。　　

　　社区管理的价值主要在入口，具体体现在流量、品质、用户粘性等几个方面，而这些价值在不同的业务中将会发挥不同的作用，因此在业务开展中也需要通过不同的方式予以变现，其运营维护难度很大。

　　对大多数业务而言，在产品质量与品牌企业无差别的情况下，社区作为提前、高频次接触消费者的入口，具备一定的营销价值，但其价值大小体现在流量大小，对于新入企业而言，若想在社区O2O领域有所建树，必须要快速并购拓展规模。在目前物业行业集中度整体还较小的情况下，到2015年底，我国百强物业集中度较2012年提高一倍左右达到全国总管理面积174.5亿平方米的28.4%，在行业加速整合、集中度提升的过程中，快速介入、整合实现规模化发展仍有一定机会。

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