消息一：温哥华要收房屋空置税

 

 

温哥华市长称，温哥华计划明年1月起对空置房征税，税率为房屋评估值的0.5%~2%，具体税率未定。举措主要针对投资型房产，而非居住用房。

 

新闻报道还说：政府不会根据用电情况来判断房屋是否为空置的，将通过产权人自主申报、审计、合规措施等途径，来判定房屋是否是空置的。房主需要证实，他们或是租客在这个房子里住了至少多少天。目前温哥华大约有10800套空置房屋。

 

这是温哥华楼市遭遇的第二波调控。此前，加拿大BC省政府宣布，从8月2日起向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税。

 

 

“8月新政”出台之后，温哥华房屋销量环比大跌23%。温哥华独立房屋8月均价降至147万加元，创去年9月以来最低，环比跌幅达17%，同比下跌0.6%。

 

也就是说，“8月新政”抹去了温哥华过去一年房屋的涨幅。此次追加的9月新政，有可能让炒房者“一夜回到解放前”。

 

这还不是加拿大可能出台的调控政策的全部。此前有动议说，将公布海外置业者的个人资料、资金来源。如果这样做，将再次沉重打击中国炒房客。

 

随着国内资产泡沫日益高涨，越来越多的境内资本开始溢出，到海外置业避险。在这个过程中，境外多个热点地区的房价被炒高，引发当地居民的不满。香港、澳大利亚、新西兰都出台了或者在酝酿出台限制措施。

 

 

从香港和温哥华的调控经验看，政府出台重税是最好的控制房价的办法。今年以来，内地多个城市也先后出台了调控措施，但只有深圳真正使用了狠招（限购+重税）。所以，4月份以来深圳房价真正被稳住，北京、上海、合肥、苏州、厦门、南京仍然在持续上涨。

 

中国也应该学习温哥华的做法，在中心城市出台房屋空置税。

 

 

消息二：房企发债全面收紧

 

 

 

据“21世纪经济报道”称，中国证券业协会日前在京举办“证券经营机构公司债业务高级管理人员培训会”，会上要求停止受理三四线城市房地产项目的债券，一些评级较低的房企发行的私募债也将暂缓。

 

“房地产行业监管全线收紧是大势所趋”，华南一家中型券商债券融资部负责人对记者表示。

 

目前开发商的资金主要有5大来源：自有资金，银行贷款，公开发行债券，股市定向增发，私募债。从近期新闻媒体披露的信息看，证监会先是要求定向增发的资金不能用来拿地，还银行贷款；随后，对开发商发债进行了限制。至于商业银行，很多也拒绝给地王项目贷款，再加上刚刚明确的限制私募债，开发商只有“自有资金”这一个渠道没有受到限制了。

 

 

钱的“扎堆”和“兴风作浪”，主要看“气”和“势”。如果多个渠道都被釜底抽薪，那么就很难形成气候。所以房地产市场的降温，是大概率事件。否则，就跟去年的股灾一样，要出大事。而房地产市场如果真的出大事，比股市可厉害得多，将直接动摇70%以上银行抵押品的价值。

 

 

消息三：郑州紧急出台调控措施

 

 

 

由于持续拍出地王，地价有超越广州的态势，昨天晚上深夜，郑州紧急出台了“郑九条”的新调控措施，宣布将从9月18日开始实施。其中比较有杀伤力的条款如下：

 

1、扩大居住用地供应规模，调整优化布局，加快供应节奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供应市场。

 

2、依据土地评估价、基准地价及市场指导价合理确定居住用地及兼容居住用地的其他用地的挂牌起始价。郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。

 

3、除大棚户区改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

 

4、公积金个人住房贷款单笔最高金额同时按三个条件核定，一是贷款金额不超过相应最高贷款限额，二是严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，三是月还款额度不超过家庭收入的60%。购买首套自住住房的，单笔最高贷款额度以一、三2个条件核定。

 

5、新建商品住房项目必须取得《商品房预售许可证》后方可对外销售，并在10日内一次性公开全部房源，明码标价、公开对外销售，不得以各种借口分批、分次销售，不得采取垫付、分期等方式降低首付款支付比例。对于违反规定的企业，将依法从重处罚，并记入企业信用档案。

郑州是过去10年中国“三大三小”6个人口增长中心之一（京津冀、上海苏州、深莞惠、厦门泉州、郑州、长沙），再加上地理位置优越、在省内没有竞争对手，因此具有很强的资源汇聚能力。在南京、苏州、厦门、合肥这“四小龙”房价有所表现之后，中部量大省会城市武汉、郑州显然在迅速崛起。跟在后面的，是石家庄、长沙和济南等城市。

 

郑州在此前郑东新区的土地拍卖中，多次出现了楼面地价3.6万元以上的地块，大要赶超广州的势头。

 

 

消息四：警惕楼市“高烧”隐藏的风险

 

 

 

针对近期楼市火热程度不减的现象，央行旗下媒体《金融时报》刊登《警惕楼市“高烧”隐藏的风险》一文，指出部分城市楼市“高烧”正朝泡沫化方向演变，并援引此前“权威人士”称，要通过城镇化而非加杠杆“去库存”，逐步完善差别化调控政策，建议各方警惕房价的非理性过热，因泡沫一旦破裂，其引发的风险和带来的破坏，都将会对经济金融造成严重伤害。

 

8月份全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点；同比上涨13.75%，涨幅亦扩大1.36个百分点。这已经是全国100个城市(新建)住宅均价环比连续15个月上涨。

 

对此，文章指出，部分城市楼市的“高烧”状态正在朝着泡沫化方向演变，这令人担忧，并援引此前《人民日报》刊登的“权威人士”文章称，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，要逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

 

 

对于泡沫化走向，文章表达了谨慎的态度，指出泡沫一旦破裂，将带来广泛的社会影响，并援引业内人士“十次危机九次地产”的说法。而就算泡沫短时间内不会破裂，房价大幅过快上涨也将引发资源配置和经济发展的问题。

 

针对当前的中国经济中的高杠杆问题，文章认为这在很大程度上，与房地产市场有关，因此呼吁采取措施抑制房产领域泡沫过度加大，并抑制过度的金融资源流入房地产行业中。

 

文章还重申，各方应当始终警惕部分地区对房价的非理性过热，以防泡沫破裂对经济的伤害。

 

 

李嘉诚杀回来了！

 

 

 

在9月14日傍晚揭晓的土地招标中，李嘉诚通过长实地产旗下的子公司“裕辉投资”拿下了新界沙田的一块稀缺的豪宅用地！

 

上图：香港地政署公布的地块红线图

 

 

根据香港地政署的公告，一共有17家公司参与了土地招标，可谓竞争空前激烈。这块土地的名称是：新界沙田九肚丽坪路的沙田市地段第614号用地。土地使用期为50年，面积大约6299平方米，最高可以建设22676平方米的住宅。

 

长实地产最终以19.53亿港元中标，远远高于市场估值上限14.6亿元。以最高楼面面积计算，尺价约8,001.3港元（楼板价），折合成每平方米为7.4万元人民币（楼板价）。

 

上图：香港地政署的中标公告

 

现在让我们来看看这幅土地的位置：

 

 

可以看出，它距离香港核心区大约13公里。再看看区域内的地图：

 

 

李嘉诚不愧为大手笔，他出了19.53港元的价格，比美联给出的价格高了将近80%，也比市场给予的最高估值14.6亿元高了三分之一！

 

根据李嘉诚的拿地成本，香港业内已经给出了未来“面包”的价格：这片土地上将生长出的豪宅，售价估计会达到“尺价”1.7万港元到2万港元，也就是每平方米15.7万元到18.5万元人民币。

 

好了，下面给出我的看法：

 

1、自2012年年底以来，李嘉诚就没有通过招标、拍卖的方式，在香港拿下过一块土地（其他方式有过一两次）。此次他毅然出手，以远超市场预期的方式拿地，意义重大。说明他看好香港楼市。

 

2、香港是从2012年10月开始出台所谓的“双辣招”（征收加强额外印花税、买家印花税限制非香港永久居民购买住宅物业）调控楼市，从而引发了这一轮持续了4年的楼市大调整。

 

3、李嘉诚在2015年6月完成了长实和黄的重组，其地产业务被合并到长实地产里，重新挂牌。从那时候到今年2月，是香港地产股下跌最惨烈的时候，长实地产从最高时的77.55港元跌至最低的38.2港元，总市值最多的时候跌去1500亿港元！

 

 

那段时间，美元刚刚启动加息周期，人民币和A股遭遇股汇双杀，香港经济、政治均不景气，股市、楼市都非常冷清，其中股市号称全球第三便宜。但物极必反，从3月开始，香港股市就震荡向上，楼市也有回暖迹象。李嘉诚现在杀回来，的确有抄底的含义。

 

4、李嘉诚家族自2012年开始，逐步淡出内地和香港楼市，出售了北、上、广、港多个商业物业，套现之后投入了欧洲特别是英国的电讯、基础设施等领域。但他在欧洲的投资一直不太顺利，先是遭遇反垄断调查，后来遭遇了英国退欧。相比之下，内地楼市却蒸蒸日上。比如他的家族当年曾以每平米3.5万多元的价格，抛售北京东三环的物业，现在看来完全是卖了个地板价。至于他卖出的上海、广州物业，也都明显卖便宜了。

 

 

 

5、重回香港，说明李嘉诚的投资战略发生了微妙的变化，未来将如何仍然需要观察。反正，欧洲没有李嘉诚想象的那样好。如果未来极右势力全面接掌欧洲，他恐怕还会遭受更多的损失和挫折。

 

6、重回香港是对的，因为香港股市和楼市都在中期底部，值得长期投资。另外，李嘉诚重回香港不意味着重回内地，以目前内地楼市的泡沫程度，李嘉诚肯定是继续套现为主。但如果香港楼市止跌，对北上深的房价又将产生支撑作用。所以，李嘉诚杀回香港，对内地楼市仍将构成间接利好。

 

 

火热楼市的投资建议

 

 

 

这一波楼市的政策牛市正在走向终结，但由于地方政府的呵护，这个“画句号”的过程比我们此前预料的要长一些。而且很难有断崖式下跌，因为流动性仍然宽裕，利率仍然位于历史最低位。

 

楼市跟股市的最大不同是，每个城市的楼市都有地方政府“做市商”，每个楼盘都有开发商“做市商”，至于全国层面则有央行印钞机呵护着。

 

在有显著人口增量的城市，刚需还是要尽快买房子；长线的投资性购房，可以在降低杠杆的情况下继续，短炒的需要暂停观望。

 

对于普通投资者来说，只要中国的投资主体仍然是“地方政府+国企”，只要真正的IPO注册制仍然没有实施，那么在有显著人口增量的城市买优质住宅，仍然是比炒股更靠谱的投资方式