2017北上广深86个购物中心急需14600个品牌填场，体验业态占35%！

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• 日期: 2017-06-27
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　据赢商大数据中心统计，2017年北上广深计划开业购物中心共86个（商业面积5万㎡及以上），据推算，4大城市商铺总供应量达14 600多间；深圳商铺供应量最高，北京最少，上海和广州相差不大。

　　其中，4大城市的体验式业态商铺供应平均占比35%，单个购物中心对体验式品牌需求与零售几乎持平，未来一线城市购物中心体验、零售比例预计将达1：1。

　　

■ 商业地产云智库原创 / 李画、刘婷

　　研究范围：2017年北上广深86家5万㎡以上（含）拟开业购物中心

　　研究方法及目的：根据不同商圈、不同体量的样本购物中心主力店占比，以及各业态商铺量和品牌重复率，推算2017年北上广深拟开业购物中心商铺供应和品牌需求量，为品牌方拓展及购物中心招商提供决策参考

　　备注：①本报告推算结果均不包含主力店；②推算采用原始数，但报告中以四舍五入后的整数呈现；③文中的“项目”指购物中心

　　2017北上广深拟开业购物中心商铺供应量14600+

　　2017年，北上广深共有86个购物中心（商业面积在5万㎡及以上）即将开业，商业面积共989万㎡。经赢商大数据推算，商铺供应量共14 667个，品牌数量需求区间为：5561-7545个。

　　业态总需求比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：生活服务=60%：30%：3%：4%：3%

　　以下根据2017四大城市拟开业购物中心店铺供应/品牌需求量从高到低进行详细解读，展示顺序为：深圳、上海、广州、北京。

　　深圳

　　2017商铺总供应量5500+

　　品牌需求量2800+

　　?平均每个项目商铺供应量178间，品牌需求量67-91个

　　深圳拟开业项目共31个，共402万㎡。经推算，深圳商铺供应共5509家，平均单个项目商铺供应为178家；品牌需求为2087-2816个，平均单个项目品牌需求为67-91个。（注：具体推算表见分析后）

2017年深圳拟开业购物中心名单

　　

　　深圳市场今年整体招商压力指数区间为1.96~2.64，即平均每1.96~2.64间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

　　赢商大数据中心—数据监测业务

　　监测内容：

　　① 指定区域市场、企业、商业项目、品牌等商业地产及零售行业数据监测；

　　② 商业地产及零售行业热点话题、对标项目、对标品牌的动态资讯监测；

　　③ 根据客户需求形成的基于数据监测的市场报告及定制化解决方案。

　　联系人：谢飞 13268045985

　　?97%的商铺供应集中在主城区区域级商圈

　　受供应影响，深圳商铺总需求集中在主城区区域级商圈，约占97%。从单个项目需求看，城市级商圈及区域级商圈需求相当。

　　尽管主城区城市级商圈是品牌商竞相角逐的战场，但从深圳来看，主城区商圈整体压力相当，差异不大。

2017深圳拟开业购物中心各商圈总需求

　　

2017深圳拟开业购物中心各商圈招商压力指数

　　

　　?5-8万㎡和20万㎡以上项目的商铺供应量最大

　　深圳总商铺供应集中在5-8万㎡以及大于20万㎡面积段。

　　从单个项目需求看，5-20万㎡内，各面积段需求量相差不大。随着项目面积增大，由于公共空间、单店面积等因素影响，需求量并未大幅增加。

　　从招商压力指数来看，商业体量越大，其招商压力也相应越大，大体量购物中心仍需更多品牌供选择，未来新兴品牌可加大对此类购物中心的关注度。

2017深圳拟开业购物中心各面积段总需求

　　

2017深圳拟开业购物中心各体量招商压力指数

　　

　　?体验式业态：商铺总供应近2000间，品牌总需求近1300个

　　深圳各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=62%：28%：4%：4%：3%；

　　其中，体验式业态总需求约占35%，商铺总供应共1954家，品牌总需求为928-1282个；单个项目商铺供应为63家，品牌需求为30-41个。

2017深圳拟开业购物中心各业态总需求

　　

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2017深圳拟开业购物中心各业态招商压力指数

　　

　　在主城区区域级商圈中，餐饮、零售业态每万平方米商铺数与购物中心面积呈现相关性，商铺数随面积增大而减少，购物中心体量越大，两业态商铺面积也越大。

　　对比5-8万㎡和大于20万㎡的各业态，每万平方米餐饮商铺数减少了64.5%，儿童体验减少了47.1%，服务减少了64.6%，零售减少了56.4%，休闲娱乐减少了57.6%，各业态商铺数均减少一半左右。

　　可见从小体量购物中心到大体量购物中心，各业态商铺面积都以大店形式布局，商业形式也可更丰富多元。

2017深圳拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

　　

2017深圳拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

　　

2017深圳拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

　　

　　上海

　　2017商铺供应量4000+

　　品牌需求量2000+

　　?平均每个项目商铺供应量169间，品牌需求量64-87个

　　上海拟开业项目共25个，共278万㎡。经推算，上海商铺供应共4221家，平均单个项目商铺供应量为169间；品牌需求量为1600-2173个，平均单个项目品牌需求为64-87个。（注：具体推算表见分析后）

2017年上海拟开业购物中心名单

　　

　　意味着上海市场今年整体招商压力指数区间为1.94~2.64，即平均每1.94~2.64间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

　　?区域级商圈项目的商铺供应量高达2700+

　　从总需求看，主城区区域级商圈商铺供应量相对较大，达2724家，主城区城市级商圈和非主城区商圈项目的商铺供应量均未过千。

　　主城区与非主城区商圈项目面临的招商压力相当。

2017上海拟开业购物中心各商圈商铺供应/品牌总需求

　　

2017上海拟开业购物中心各商圈招商压力指数

　　

　　?商铺供应量多集中在8-15万㎡项目

　　从总需求看，商铺多集中在主城区区域级商圈且商业规模8-15万㎡的商业项目。

　　结合品牌需求量看招商压力，可以看出，15万㎡以上的大体量购物中心因其总商铺量较多，招满商压力自然就大。

2017上海拟开业购物中心各面积段总需求

　　

2017上海拟开业购物中心各体量招商压力指数

　　

　　?体验式业态：商铺总供应近1500间，品牌需求近1000家

　　上海各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=62%：28%：3%：4%：3%。

　　其中，体验式业态总需求约占35%，商铺总供应共1485家，品牌总需求为705-983个；单个项目商铺供应为59家，品牌需求为29-40个。

　　零售业态招商压力将近是体验业态的2倍。

　　作为城市化进程发展比较快，居民收入水平相对比较高的上海，其消费者对商品多样化、差异化需求还是比较高，实体零售在上海有望最快转型，虽然整体零售铺位供应较多，但零售消费市场容量也会继续扩大。

2017上海拟开业购物中心各业态总需求

　　

2017上海拟开业购物中心各业态招商压力指数

　　

　　从同体量不同商圈的情况来看：

• 5-8万㎡购物中心服务、零售、休闲娱乐业态离主城区城市级商圈越远，其每万平方米商铺数越少，这三类业态在非核心商圈的商铺单点面积相应更大；

• 8-10万㎡的购物中心餐饮、休闲娱乐两类业态每万平方米商铺数也是随商圈级别的降低而减少，非核心商圈餐饮、休闲娱乐通过大面积商铺能辐射更远范围的消费者，餐饮、休闲娱乐面积加大，给购物中心带来的体验感相对更强；

• 10-15万㎡购物中心中零售业态的商铺数也是随商圈级别降低而减少，餐饮、儿童体验的商铺数随商圈级别降低而增加，主城区商圈更注重零售带来的收益，非主城区商圈注重体验功能增加体验业态品牌数。

2017上海拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

　　

2017上海拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

　　

2017上海拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

　　

　　广州

　　2017商铺供应量3900+

　　品牌需求量2000+

　　? 平均每个商铺供应量整体简述

　　广州拟开业项目共24个，共241万㎡，经推算，广州商铺供应共3918家，平均单个项目商铺供应为163家；品牌需求为1485-2029个，平均单个项目品牌需求为62-85个。（注：具体推算表见分析后）

2017年广州拟开业购物中心名单

　　

　　广州市场今年整体招商压力指数区间为1.93~2.64，即平均每1.93~2.64间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

　　?商铺供应集中在主城区区域级商圈

　　整体而言，广州主城区城市级商圈供应量小，需求集中至主城区区域级商圈。

　　与其他一线城市不同，广州主城区商圈招商压力指数差异不大，但作为原本缺乏地理优势的非主城区商圈，招商压力指数比主城区商圈稍大，未来也将面临高库存风险。

2017广州拟开业购物中心各商圈总需求

　　

2017广州拟开业购物中心各商圈招商压力指数

　　

　　?5-8万㎡项目商铺供应及品牌需求量最大

　　商铺总供应集中在5-8万㎡，该面积段虽总面积小，但单店面积也相应较小，其单个项目的商铺供应及品牌需求与其他面积段相差不大。

　　整体而言，5-8万㎡的项目商铺供应及品牌需求量最大。

2017广州拟开业购物中心各面积段总需求

　　

2017广州拟开业购物中心各体量招商压力指数

　　

　　?体验式业态：商铺总供应约1400间，品牌总需求近1000家

　　广州各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=61%：29%：3%：4%：3%。

　　其中，体验式业态总需求约占36%，商铺总供应共1406家，品牌总需求为664-932个；单个项目商铺供应为59家，品牌需求为28-39个。

　　从招商压力指数来看，广州购物中心餐饮比例也追赶着零售比例，以目前广州各购物中心的餐饮品牌种类和形式的丰富度，招商仍需从消费者对餐饮的多元需求入手，加强餐饮体验性质，提高聚客能力。

2017广州拟开业购物中心各业态总需求

　　

2017广州拟开业购物中心各业态招商压力指数

　　

　　在同体量不同商圈的购物中心中，5-8万㎡购物中心随商圈级别降低，服务、零售、休闲娱乐的每万平方米商铺数减少，此三类业态在非主城区商圈更开店面积整体大于主城区商圈。

　　在主城区区域级商圈和非主城区商圈里，10-15万㎡的购物中心各业态每万平方米商铺数均比大于15万㎡的购物中心多，中小体量购物中心单商铺面积相对较小，品牌丰富度也比大体量购物中心要高。

2017广州拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

　　

2017广州拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

　　

2017广州拟开业购物中心各业态品牌需求量推算表

　　

　　北京

　　2017商铺总供应量1000+

　　品牌需求量500+

　　?平均每个项目商铺供应量170间，品牌需求量65-88个

　　2017年北京拟开业购物中心共6个，商业面积共67.6万㎡。

　　经推算，北京商铺供应量共1019间，平均单个项目商铺供应量为170间；品牌总需求量为389-527个，平均单个项目品牌需求量为65-88个。（注：具体推算表见分析后）

2017年北京拟开业购物中心名单

　　

　　北京市场今年整体招商压力指数区间为1.93~2.62，即平均每1.93~2.62间铺争抢1个品牌。（注：本文中招商压力指数=商铺供应数量/品牌需求数量 ）

　　?商铺供应量集中在非主城区商圈

　　对比不同级别商圈，北京主城区区域级商圈项目的商铺供应量远小于非主城区商圈项目。与这个城市的总体规划一致，城市商业摊大饼现象明显。

2017北京拟开业购物中心各商圈总需求

　　

　　? 10-15万㎡项目的商铺供应量最大

　　从商铺总供应量看，10-15万㎡项目的商铺供应量最大。

　　结合品牌需求量看招商压力，8~10万㎡及＞20万㎡面积区间的招商压力最大。

　　大体量购物中心招商压力显而易见，8~10万㎡中等体量购物中心既不能招大量大店填场，也有一定商铺供应规模，导致招商压力大。

　　

　　

2017北京拟开业购物中心各业态总需求

　　

　　?零售业态的商铺供应量和招商压力最大

　　2017北京样本购物中心各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=60%：30%：4%：4%：2%。

　　虽然体验式商业主题盛行，但购物中心总体对零售品牌的需求仍占绝对主流，招商压力指数居高不下；

　　近年来购物中心大幅提高餐饮比重，餐饮招商压力也日趋显现；其它体验类业态因为自身面积需求较大，购物中心所需招商的商铺也较少，所以招商压力指数相对较小。

　　建议：适当减少引进零售业态，控制引进餐饮业态，增加其它体验式业态是减轻招商压力的基本原则。

　　

2017北京拟开业购物中心样本各业态每万㎡商铺数

　　

2017北京拟开业购物中心各业态商铺供应量推算表

　　

2017北京拟开业购物中心—各业态品牌需求量

　　

　　2017北上广深拟开业购物中心商铺供应与品牌需求总态势

　　?深圳商铺供应量最大，北京最小

　　深圳商铺供应量最大，其次为上海；北京供应量最小，其商铺供应量亦最小。

2017北上广深拟开业购物中心各业态商铺供应量（单位：间）

　　

2017北上广深拟开业购物中心各业态品牌需求量（单位：个）

　　

　　?体验式业态商铺供应约占35%

　　统计范围内，一线城市总体各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=62%：28%：4%：3%：3%。其中，体验式业态商铺供应约占35%。

　　北京、上海、广州、深圳四个城市的体验业态占比分别为38%、35.2%、35.9%、35.5%，北京体验业态比例略高于其他一线城市，其中主要体现在餐饮占比，已超过30%，为一线城市中餐饮商铺供应占比最高的城市。

　　

　　?未来一线城市购物中心体验、零售比例将达1：1

　　统计范围内，2017年北上广深单个项目体验式品牌需求为29-40个，与零售品牌需求量将近持平，未来一线城市购物中心体验、零售比例将达1：1。

　　

　　?地段越核心，对零售、休闲娱乐、服务业态的需求越大

　　项目所处地段越核心，零售业态需求越大；项目所处地段越边缘，餐饮的吸客作用更重要，项目对餐饮的需求则越大；

　　剔除主力店因素后，主城区商圈休闲娱乐业态以健身房、运动场馆、DIY作坊、体验场馆等为主，这类业态对消费力依附较大，因此主城区商圈的需求稍大；

　　主城区区域级商圈及非主城区对儿童亲子的需求稍大，主城区城市级商圈需求小，一方面以零售为主，一方面其儿童体验店多为主力店；

　　服务业态以银行、宠物店、摄影、旅行社等为主，地段越核心，消费水平越高，服务业态的需求越大。

　　

　　? 商铺供应/品牌需求量与体量并不呈倍数增长

　　整体而言，项目体量越大，对各业态的需求越大。但其需求量与体量并不呈倍数增长，一方面是由于项目体量越大，其公共空间的规划会更多；

　　另一方面，反映部分品牌有多个产品线，如社区店、旗舰店、标准店等，根据不同体量的项目开设不同产品的门店。

　　

　　?减少零售，控制餐饮，增加体验式业态

　　四个城市招商压力指数区间相差不大，可见一线城市2017年的招商态势大体一致，项目体量与品牌需求所形成的市场格局也无太大差异。

　　

　　各城市间的零售、餐饮及其它体验业态招商压力基本无异。

　　近年来购物中心大幅提高餐饮比重，餐饮招商压力也日趋显现；其它体验类业态因为自身面积需求较大，购物中心所需招商的商铺也较少，所以招商压力指数相对较小。

　　适当减少引进零售业态，控制引进餐饮业态，增加其它体验式业态是减轻招商压力的基本三原则。

- 特别说明-

　　本研究报告中商圈分为三类：主城区城市级商圈、主城区区域级商圈、非主城区商圈

　　业态分为5大类：餐饮、零售、休闲娱乐、儿童体验及服务

　　①零售包括服饰、儿童用品、便利店等零售业态

　　②休闲娱乐包括电影院、健身房、SPA、运动馆、DIY等休闲类、娱乐类业态

　　③儿童体验包括儿童游乐园、儿童体验馆、儿童早教培训等业态

　　④服务包括洗衣改衣、维修、旅行社、银行等业态

　　⑤体验式业态指餐饮、休闲娱乐及儿童体验业态

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撰写 / 李画、刘婷